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北上广深楼市陆续指向回暖

晨曦中的广州城区楼群,云雾缥缈,十分壮丽。 南都拍客 陆建生 摄

在不同程度松绑住房限购两个月之后,北上广深楼市陆续指向回暖。

3月北京二手房网签14280套,环比增长125.5%;上海二手房网签20221套,环比增长169.5%;深圳二手房网签5196套,环比增长116.6%;广州二手房网签9373套,环比增长92.66%。

二手楼市捷报连连之下,一手楼市的热销海报也红遍朋友圈,整体成交数据亦是环比大幅增长。但与二手楼市一样,整体对比去年3月成交仍差小截。

“房地产的调控如同医生看病,对症下药,一个高明的医生不可能一见到患者就下猛药,得慢慢来、一步步来。解决楼市问题同样如此”。在广东省房地产行业协会会长王韶看来,“3月9日国常会也提出房地产政策应出尽出,直至整个市场回暖为止”,因此房地产长期稳定向好的基本面没有变,只不过复苏、回暖需要一定的时间,更需要业界的信心和耐心。

市场

57%购房者是“首套刚需”32.5%购房者是“二套改善”

如同今年的夏天来得特别早,房地产市场对3月的楼市阳春也已期待许久。

2023年8月底,广州率先响应中央政策,宣布“认房不认贷”,20多天后,再度放开番禺、黄埔、花都三区的住房限购等。在广州打头阵之后,北上深也不同程度地跟进松绑了一波楼市政策,市场成交有所回暖,但似乎未达公众预期。

眼见春节假期将至,在2024年1月27日,广州再次发放2024年的第一个楼市“大礼包”,宣布“取消120平方米以上户型限购”、鼓励“租一买一”和“卖一买一”以及“商服类物业不再限定转让对象”等多个利好政策。紧随广州,3天之后,上海宣布支持非户籍单身人士购房;在2月6日,北京宣布通州区落户或就业家庭不再“双限”;次日,深圳也宣布“深户不看社保”“非深户社保5改3”即可购房1套。

继上述新政施行未满两月之后,一线城市于今年3月下旬再启动松绑楼市政策。截至目前,深圳废止已执行14年的“90/70”政策,北京废止“离异3年内不得京内购房”政策。就在昨日,广州也将公积金贷款额度上限由此前的100万元提高至156万元。

大半年间,四大城市频频出台的楼市新政,令业界对今年3月的楼市阳春满怀希望,市场似乎也未负众望。

据58安居客研究院统计,3月份,全国65个重点城市二手房市场新增挂牌房源量环比上涨35.6%。一线城市中,广州新增挂牌量环比上涨106.3%,深圳环比上涨101.4%,北京环比上涨77.2%,上海环比上涨39.9%。

在新房市场,2024年3月,全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨17%。其中一线城市新房找房热度环比上涨26.1%,一线城市市场复苏的确定性明显增强,当中深圳找房热度环比涨幅达29.9%;上海、广州热度上涨28.5%;北京热度上涨17.1%。

值得关注的是,58安居客研究院发现,3月3居室找房热度占比47.1%,4居室及以上户型找房热度占比40.8%,2居室找房热度占比8.5%,1居室找房热度占比3.6%;而在3月接受调研的购房意向人群中,有57.1%的购房者的需求是“首套刚需”,有32.5%的购房者是“二套改善”。可见,在放松限购后入市的人群,主要以刚需改善一族为主。

开发商

在建楼盘纷纷开卷 扎堆抢跑让利开盘

事实上,从3月份北上广深宣布热销的一手楼盘看,无论是刚需盘、改善盘,还是豪宅,都已在吸引公众扎堆进场。而自春节后复工,一线城市的多数在建楼盘就已纷纷开卷,加速开放示范中心,加速开盘,生怕晚了一步。

在广州,天河区世界大观首宗地块(越秀观樾)于去年8月成交,开发商拿地次日即进场动工。半年后就开放展示区,并在蓄客不到1个月后火速开盘,据称首开一天就热销15亿。比越秀观樾更快捷的是天河区梅花铝厂地块(中铁建·招商蛇口西派天河序),去年10月拿地,今年3月下旬开放实景示范区,隔日旋即开盘喜提18亿元。

热销背后,是开发商在让利抢跑。前述两者都是广州楼面地价榜TOP10之列的高地价地块,楼面地价均是5万+,但他们开盘单价一致为6.8万元起,贵则达9万+。对比往年,这样的售价已经相对接地气。

在荔湾区老城,荔湾区新世界天馥3月29日开盘,8小时内即获成交近200套。在此前,项目的吹风价是三房总价300万起,而这次开盘,至少给了每位买家让利10万+起。

项目负责人介绍,新世界天馥建面76-89平方米三房的成交单价为3.8万-3.9万元/平方米,126平方米五开间全朝南户型成交单价4.3万-4.4万元/平方米。交标成本方面,建面76-89平方米户型的交标成本30万至40万;建面98-100平方米户型是50万;建面118-129平方米户型是70万。

“买家看房时也会拿手机对着家电品牌型号对比价格,看得到我们的性价比”。项目销售负责人表示,目前楼市还不是卖方市场,买方对价格有很大的期望值,不可能希望比吹风价还贵,而天馥让他们看到了新世界的实力与诚意。

几乎是不约而同,从3月下旬起,一线城市的开发商都在抢闸开盘,热销海报刷爆朋友圈。广州中海大境劲销33.6亿元;上海中海·顺昌玖里热销505套吸金196.53亿元,刷新全国开盘纪录;深铁前海时代项目网签金额12.1亿元,为3月一手住宅项目成交金额第一名。

一手楼

成交回升但未及去年 开发商推新意愿受限

尽管前有政府放松限购,后有开发商让利抢跑,但目前一线楼市的成交仍未及去年同期。

在深圳,3月新房住宅成交2245套,环比上升176.8%,而去年同期为3199套;成交均价55847元/平方米,下降2.7%。

据深圳中原地产统计,3月深圳网签住宅项目140个,其中成交均价6万+的楼盘有47个,改善型住房依然是市场主流面积段,建面90-144平方米成交占比58.0%,下降了1.1%。截至3月底,深圳全市新房住宅存量为539.0万平方米,环比上升3.3%,根据过去一年平均成交量计算去化时间约为21.50个月,较2月上升1.35个月。

在广州,据克而瑞统计,3月广州新房成交了大约60万平方米,环比大升139%,是一季度成交最高月份,但同比减少45%。

不过,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,今年楼市的复苏是渐进式的,从春节后返工第一周开始,广州典型楼盘的来访认购指标就呈上升趋势,并且在3月底的开盘加推潮中达到高位,但即便是拿3月最后两周的高位跟去年同期相比也有两成左右的差距,无法比拟去年的集中式爆发。从供应看,今年3月的新增预售面积75万平方米,同比减少29%,显示开发商在去库存的压力下推新意愿也有所限制。

在北京,据诸葛找房数据研究中心统计,3月北京新建商品房成交9296套,较2月增加4126套,环比上涨79.8%,同比下降31.7%。北京近12个月月均成交套数为11500套,而3月成交近9296套,低于近12个月的平均成交量19.2%。

相对北广深,上海3月成交明显更为火热。除了热销196.53亿元的黄浦新天地中海·顺昌玖里之外,徐汇的保利滨江天珺二期认购率高达340%;浦东唐镇安高申宸院三期认购率达244%,成为3月份唯一“千人摇”项目。

据佑威房地产研究中心数据显示,3月,上海新房成交75.88万平方米,环比2月增加362.7%,同比减少24.2%;成交金额约679.7亿元。

二手楼

一线城市二手成交明显强于一手 数据样本套均议价空间为7%

楼市深入调整的这几年,一线城市楼市频现一二手房倒挂。但在开发商让利出货之下,急售的业主大幅调价,3月二手楼市成交明显强于一手楼市。

在3月份,深圳是一线城市中,唯一二手住宅成交同比超越去年同期的城市。据深圳市房地产中介协会统计,2024年3月深圳全市二手房成交录得5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,突破5000套行业荣枯线标准。深圳上一次二手房成交突破5000套还是在2021年的2月(5272套)。在成交价格上,3月刚需客户入市增加,300万-500万的成交总价区间占比从2月的28.8%提升至33.7%;1000万-1500万的区间则略微提升1.1%,豪改客户步伐加快。

北上广三城的二手楼市,在3月成交大幅上升,但仍未能超越去年同期。

据中原地产研究院统计数据,3月北京二手房住宅网签14280套,是最近一年12个月来的最高点,其成交量相比2月的6332套环比上涨达到126%,相比1月的12444套也明显上涨,但整体市场热度不如2023年3月小阳春。

上海房地产中心交易数据显示,今年3月,上海二手房网签数量为20221套,较2月增长169.5%,同比下降14.5%。在这个月,上海二手房日均销量超650套,其中有18天单日销量超600套,14天单日销量超700套。相对之下,2月份时上海日均成交套数仅258套,但3月30日一天内二手房就成交931套,创下近半年来的单日成交量纪录。

值得关注的是,在链家最新3月成交的数据样本中,500个真实成交数据里,套均挂牌价格为441.46万,套均成交价格则为410.08万,这意味着套均的议价空间为31.38万,即7%。

广州市房地产中介协会的数据显示,3月(统计周期为2月26日至3月25日)二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平方米,环比巨幅攀升92.66%和90.63%,主要原因是春节假期前后积压的购房需求陆续释放。在付款方式构成(按宗数计算)方面,按揭付款所占比重环比增长11.85个百分点至43.54%。自去年8月底实施“认房不认贷”之后,广州二手房网签量除了春节淡季影响的1月、2月,其余月份都在9000套之上。这也意味着今年3月份的网签已经回到9000套以上的荣枯线。

趋势

“即使没有‘小阳春’,房地产也有春暖花开”

从四大一线城市3月的成交数据看,楼市成交已经逐渐回归正常,但让价成交仍是市场主基调。

“虽然这一轮广州优化限购限贷的政策力度较大,但碍于大环境的因素无法在短期内充分释放,楼市完全复苏需要时间,也需要行业更多的耐心。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为。

不过,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出,在经历了两年多的调整后,房地产行业的风险得到了部分释放,投资价值也开始显现。“只要中国房地产价格回调到合理水平,将不缺乏新的投资者”。他认为,从一线城市一季度楼市表现看,即使没有“小阳春”,但房地产也有春暖花开。

“当前松绑政策的效果正在逐步显现,市场开始回暖”。在近期于广州举办的一场发布会上,合富辉煌集团董事会主席朱荣斌亦分析指出,当前政府信心坚决,政策到位,行业求稳求实可期。近年来,一线城市土地供应、房地产新开工量均在减少,成交面积基本企稳或持平,短期内一线城市的供求关系有望发生改变;居民观望和房价企稳的平衡会很快形成。

朱荣斌认为,“未来房地产仍有发展机会”。他指出,首先多样化改善性住房需求将带来相当大的发展空间;其次基本住房问题尚未完全解决,改善需求打开了一片蓝海;而当住房需求向消费需求回归,追求高品质居住生活成为必然趋势。

采写:南都·湾财社记者 邱永芬

网友看法

1、网友嘘尐時后:环比[捂脸],二月份过年,你环比

2、网友木棉花又开:能3折抛出皆三生有幸啊,昔非今比,牢记现金为王哦。预言家预言过了房价跌回2005年前无悬念大约需要2年左右的时间,拭目以待吧[大笑]

3、网友天道酬勤54960006:早着呢,老百姓就是不买,什么政策都没用,三千一平再考虑,不急!

4、网友奇幻轮船Yd:说房价可以上涨的,除了中介就是开发商,还有就是房地产从业者,我有就是放贷款的,去各个城市,省会各区县遍地都是楼房,还说房价要上涨,天大的笑话

5、网友乐观的扑克D6:两个字:"惨淡"才是真实

6、网友资深顾问凌敏:希望房价下跌的人,是手上有很多房的,还是想买房的?谁能告诉我,我真的想知道[比心]

7、网友正直泊头7i7:北京有松绑限购吗?我怎么不知道呢?

8、网友聪明的macro:最近交易量大了一些,不过价格还在跌,砍价空间大。

9、网友用户4906898625829:大势已去了,卖地不要想了,回归惨淡的现实,妄想黄金市场一样

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